전세 3법(임대차 3법), 누가 유리할까?

임대인과 임차인의 관점에서 알아보는 법 개정의 현실

 

✅ 전세 3 법이란?

‘전세 3 법’은 정확히는 임대차 3 법으로 불리며, 2020년 7월부터 순차적으로 시행되었습니다.
다음 세 가지 법률이 핵심입니다:

1. 계약갱신청구권제
2. 전월세상한제
3. 전월세신고제

이 법들은 원래 임차인의 주거 안정성을 강화하기 위한 취지로 만들어졌지만, 시장에서는 임대인·임차인 모두에게 의도치 않은 파급 효과를 주고 있습니다.

 

 

👨‍💼 임대인 입장에서 본 전세 3 법

(상세하게 설명드릴게요!)

1. 계약갱신청구권제

임차인은 기존 계약이 끝나기 전에 한 번, 2년을 추가로 연장할 권리가 생깁니다.
임대인은 특별한 사유가 없으면 거부할 수 없습니다.

📌 임대인에게 미치는 영향:

• 전세가격 통제 → 실질적으로 4년 동안 동일한 임차인에게 올리지 못하는 경우가 많아 시장가격 반영 불가능
• 임대인은 임차인을 바꾸기 어렵기 때문에, 예상하지 못한 기회 손실 발생 (예: 주변 시세 폭등)
• 자연스러운 세입자 교체 주기 단절 → 집 상태 관리 어려움, 리모델링 타이밍 놓침
• 실입주를 이유로 갱신을 거절하려 해도, 실제 거주 여부를 두고 분쟁 발생 가능성 있음 (거짓 실거주 문제)

 

2. 전월세상한제

계약 갱신 시, 전월세 인상률은 5% 이내로 제한됩니다. (지자체에 따라 다를 수 있음)

📌 임대인에게 미치는 영향:

• 시장 가격과의 괴리 발생
  → 주변은 10% 올랐는데 나는 5%만 가능?
  → 실질적으로 수익 감소, 재산 가치 반영 지연
• 세금 증가 + 수익 제한 구조
  → 보유세·양도세는 오르는데 전세 수입은 정체 → 수익률 악화
• 임차인과 갈등 가능성 증가
  → “5%만 올린다”는 것이 협상 기준이 아닌 고정 규칙처럼 되면서 유연한 협상이 어려움

3. 전월세신고제

보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상은 임대차 계약을 신고해야 합니다.

📌 임대인에게 미치는 영향:

• 사적 거래의 공개화
  → 이제 전세 내역이 정부에 모두 공유됨
  → 임대소득 탈루, 과세 대상 가능성 증가
• 세무 리스크 증가
  → 등록하지 않은 임대사업자는 임대소득세 대상
  → 국세청이 데이터 기반으로 추적 가능
• 신고 지연 시 과태료 (최대 100만 원) → 번거롭고 실수 가능성 존재

🧑‍💼 임차인 입장에서 본 전세 3 법

1. 계약갱신청구권제의 장점

• 최소 4년 동안 같은 집에서 안정적으로 거주 가능
• 이사에 따른 비용 및 스트레스 감소
• 갑작스러운 전세가 급등으로부터 보호

2. 전월세상한제의 장점

• 갱신 시 최대 5% 인상이라는 상한선으로 부담 줄어듦
• 장기 거주자에게 유리한 구조

3. 전월세신고제의 장점

• 주변 시세 비교가 쉬움 → 투명한 정보 기반 계약
• 계약서 미작성, 보증금 사기 등 전세 사기 예방 효과

🧨 단점도 존재!

• 계약갱신청구권을 쓰면 신규 전세보다 시세보다 높은 보증금을 부담할 수도 있음
• 계약갱신권을 썼다는 이유로 집주인이 다음번 계약을 거부하거나 불리한 조건을 제시할 수 있음
• 임대인이 실거주 명목으로 내보내고 실제로 안 들어오는 경우 → 분쟁 소지

 

📌 임대인 실전 대응 전략

• ✅ 계약서에 특약사항 명확히 기재 (실거주 계획 등)
• ✅ 실거주 시에는 주소이전, 공과금 납부 내역 증빙 필수
• ✅ 전월세 신고는 기한 내 필수 제출, 꼼꼼히 확인
• ✅ 장기적 관점에서 임대 수익보다 자산가치 상승 중심 투자 고려

 

🧠 마무리 생각

‘전세 3 법’은 단순한 임대차 규제 이상의 의미를 지닙니다.
정부는 임차인 보호를 강화하고자 했지만, 그 반작용으로 임대인의 자율성과 수익성이 제한되고 있는 것도 사실입니다.