부동산 보유세란

 

부동산 보유세는 개인이나 법인이 부동산을 ‘보유하고 있기 때문에’ 매년 납부해야 하는 세금입니다.

재산세와 종합부동산세 (종부세) 두 가지로 구성됩니다.

보유세는 부동산의 공시가격과 보유 규모에 따라 달라지며, 부동산을 갖고 있기만 해도 매년정해진 시기에

납부해야 하는 기본세금입니다.

 

 

 

 

 

1. 부동산 보유세란 무엇인가?

부동산 보유세는 말 그대로 부동산을 소유하고 있는 것 자체에 부과되는 세금입니다.

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세 두 가지로 나뉘며, 이 둘을 합쳐서 ‘보유세’라고 부릅니다.
집을 팔거나 거래를 하지 않아도 보유하고 있다면 매년 정해진 시기에 납부하는 세금입니다.

2. 부동산 보유세를 구성하는 두 가지

① 재산세(모든 부동산 보유자에게 부과)

재산세는 지방세로서 모든 부동산 소유자가 납부하며,  매년 7월과 9월 두 번에 걸쳐 고지됩니다.

• 과세 대상: 주택, 토지, 건축물
• 기준: 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
• 특징: 금액이 비교적 낮고, 대부분의 부동산 소유자가 납부

② 종합부동산세(일정 기준 이상 고가·다주택자에게 부과)

종부세는 국세이며, 일정 금액 이상 기준을 초과하는 주택 보유자에게만 부과되고, 매년 12월 1일~12월 15일 납부합니다. 

공시가격 합산이 기준을 넘지 않는 1 주택자라면 종부세를 내지 않을 수 있다.

• 과세 대상: 주택, 종합합산토지
• 기준: 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 때
• 특징: 고가 주택 보유자 또는 다주택자 중심

3. 보유세는 왜 존재할까?

보유세의 목적은 크게 세 가지다.

① 부동산 보유에 따른 부담 형성(형평성)

부동산 가치가 지속적으로 상승한다면 그로 인한 이익도 누리게 된다.
보유세는 이러한 이익에 대한 일정한 부담을 부과하는 개념이다.

② 부동산 가격 안정(투기 억제)

다주택자의 과도한 보유를 억제하기 위해 일정 기준 이상 보유자에게 더 높은 세율을 적용한다.

③ 지방재정 확보

재산세는 지방세라서 지방자치단체의 재정에 직접 활용된다.

 

 

4. 보유세는 어떻게 계산할까?

 

 

보유세는 공시가격을 기준으로 계산되며, 실거래가가 아닌 정부에서 매년 정하는 가격입니다. 

✅ 재산세 계산 공식

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율

• 공정시장가액비율: 주택 기준 45%
• 세율: 0.1~0.4% 정도로 과세표준에 따라 달라짐

✅ 종부세 계산 개념

(전체 공시가격 합산 – 공제금액) × 세율

• 공제금액: 1세대 1 주택자 기준 12억
• 세율: 보유 수와 금액에 따라 다르게 책정

 공시가격 14억 아파트 1채를 가진 1 주택자는 14억 – 12억 = 2억에 대해서만 종부세가 적용됩니다. 

 

📌 주택 임대차 계약 신고제 (전월세신고제)

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5. 부동산 보유세 절세 포인트

 

 

✅  배우자·가족과 공동명의 활용

단독 명의보다 종부세 부담이 줄어드는 경우가 많습니다.

✅ 공시가격 이의신청

공시가격이 실제보다 과도하게 높게 책정된 경우, 이의신청을 통해 조정받을 수 있습니다..

✅  1세대 1주택 요건 충족

1주택자 혜택이 많아 불필요한 다주택 상태를 유지하는 건 손해일 수 있습니다.

✅ 고령자·장기보유 공제

종부세는 60세 이상, 5년 이상 보유등 기준을 충족하면 공제를 받을 수 있습니다.

 

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집이 한 채뿐인데 보유세를 내나요?

네, 재산세는 반드시 납부해야 한다.
단, 종부세는 공시가격 기준을 초과하지 않으면 내지 않는다.

Q2. 보유세는 매년 오르나요?

공시가격, 세율 조정, 주택 시장 상황에 따라 달라질 수 있다.

Q3. 다주택자 보유세가 높은 이유는?

과세 형평성과 투기 억제를 위해 주택 수가 많을수록 세율이 높게 적용된다.

Q4. 전세를 주고 있어도 보유세는 그대로인가요?

전세를 주거나 실거주를 하거나 보유 사실 자체로 부과된다.

Q5. 세금을 안 내면 어떻게 되나요?

가산세와 체납 처분(압류 등)이 이루어질 수 있으니 주의해야 한다.

 

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